税務トピックス

不動産には4つの顔があることをご存じでしょうか。

例えば「この土地はいくらですか？」という質問があったとしても、すぐに答えることはできません。

同じ土地や建物であっても、視点が変わると全く違う価格がつけられているのです。

①現実の顔

一つ目の顔は、「実勢価格」です。

これは実際に市場で売買される時のリアルな値段です。不動産会社の査定額や、近隣の成約事例が目安になります。

立地や景気に左右されることはもちろんですが、売り出されるタイミングや、売主や買主の個人的な事情によっても左右されます。様々な要素が絡み合って決まるため、「この価格が正解！」というものはありません。

「常に表情がコロコロ変わる、つかみどころのない顔」です。

②国が示す顔

二つ目の顔は、「公示価格」です。

毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を、国土交通省が3月に公示するものです。

これは一般の土地の取引に対しての指標であり、不動産鑑定の規準となります。

一般的に実勢価格よりやや控え目で、後の三つ目と四つ目の顔の基準となります。

「無表情の、基準となる顔」です。

③税金の顔

三つ目の顔は、「固定資産税評価額」です。

これは原則3年ごとに市町村が決める価格で、固定資産税や都市計画税の計算に使われます。

目安としては公示価格の約70％前後。納税通知書に記載されているので、不動産を所有している方には一番身近な価格かもしれません。

「あまり表情を変えない、馴染みのある顔」です。

④相続の顔

四つ目の顔は、「相続税評価額」です。

相続や贈与の時に税金を算出するための評価額になります。目安としては公示価格の約80％程度となります。

土地の場合は路線価が基準となり、毎年1月1日時点の価格が7月1日に国税庁より発表されます。

実際の相続税評価額は、単純に路線価だけではなく、土地の形状や利用状況、周辺環境によっても様々な減額要素がありますので、評価の方法によって大きく変わってきます。

まさに「仮面を替えるように表情が変わっていく、多面的な顔」といえます。

では、これらの4つの顔はいったいどのような関係にあるのでしょうか？

次回は、その並び方や逆転が起こる理由などを、もう少し詳しく掘り下げていきます。